209 Wohnungen mit 12.000 Quadratmeter Wohnfläche insgesamt sollen verkauft werden – die Mieten betragen durchschnittlich noch 4,51 Euro pro Quadratmeter. Das dürfte kaum noch zu halten sein.
Weinheim, 18. Dezember 2012. (red) Die Stadt hat ein Problem mit 209 Wohnungen in der Breslauer Straße 14-22 und in der Stettiner Straße 2-4, 22-60. Etwa 260 entstand dort günstiger Wohnraum für sozial schwächere Mieter. Die Stadt war Besitzer, eine Firma Betreiber. Diese Konstruktion funktioniert nicht mehr, deshalb will die Stadt die Wohnungen verkaufen. Das Problem: Wie sichert man die soziale Situation ab?
Von Hardy Prothmann
“Damit habe ich nicht gerechnet”, sagt Oberbürgermeister Heiner Bernhard gestern auf einer eilig einberufenen Pressekonferenz und strahlt: “Da mach ich die Sonntagspost auf und erhalte ein Kaufangebot in Millionenhöhe für die Immobilien in der Stettiner und Breslauer Straße.” Der Grund der Freude liegt auf der Hand: Die Stadt ist finanziell klamm. Da kommen unverhoffte Mehreinnahmen recht.
Doch die Freude wich der Realität vieler Menschen, die dort leben: Die sind nämlich zu einem großen Teil auf günstigen Wohnraum angewiesen. Ein Verkauf mit anschließender Sanierung und teureren Mieten würde nicht nur den Mietern, sondern auch der Stadt Probleme bereiten. Die Kommune ist zwar nicht verpflichtet, günstigen Wohnraum anzubieten, aber die Obdachlosenbehörde muss nach Polizeirecht Wohnungssuchende unterbringen: Im Zweifel auch in teuren Privatwohnungen oder noch teurer, im Hotel.
“Das Quartier funtioniert sehr gut.”
“Das Quartier funktioniert sehr gut, die Mischung ist ausgewogen”, stellt der Erste Bürgermeister Dr. Torsten Fetzner die Situation vor Ort da. Dem stimmen der OB und der Leiter des Amts für Immobilienwirtschaft, Hartmut Neumann, zu. Der Häuser in der Weststadt nahe dem Rolf-Engelbrecht-Haus wirken einfach, aber überwiegend gepflegt. 40 Prozent des Bestandes ist saniert, bei Wohnungswechseln wird nach und nach ein moderner Standard geschaffen. Und die Mieten der 209 Wohnungen liegen im Schnitt bei 4,51 Euro, also deutlich unterhalb von “Standardpreisen” jenseits von sieben Euro.
Zuletzt verwaltete die Landesbank Baden-Württemberg die Wohungen und war juristischer Eigentumer: “Diese Konstruktion ist sehr ungewöhnlich und hat sich aus der damaligen Wohnungsnot ergeben”, erläutert OB Heiner Bernhard. “So konnte man schnell und günstig bauen. Wir haben seitdem ein Mieterbenennungsrecht und können Einfluss auf die Miethöhe nehmen.” Ein wichtiger Hebel, um günstigen Wohnraum anbieten zu können. In den ersten Jahrzehnten glich die Stadt Verluste aus, ab Mitter der 80-er Jahre strich sie kleine Gewinne ein. 2008 und 2009 musste die Stadt wieder jeweils rund 100.000 Euro zuschießen, wegen der Haushaltslage fließt seit 2010 kein Geld mehr.
Rund 450 Wohnungssuchende
Die Wohnungen werden verkauft: Fragt sich nur an wen und zu welchen Konditionen?
Rund 450 Wohnungssuchende verzeichnet die Stadt. In den Objekten gibt es jährlich im Mittel 17 Wohnungswechsel, fast doppelt so viele wie bei den anderen 350 städtischen Wohnungen. Unter anderem auch, weil die Betreuung durch die LBBW sehr gut funktionierte: “Wir können da nur gutes berichten”, sagt der OB.
Die LBBW musste sich wegen einer EU-Auflage von ihren 24.000 Wohnungen trennen. Ein Bieterkonsortium um die “Patrizia AG” erwarb die Wohnungen im Januar 2012. Der neue Eigentümer heißt nach Umfirmierungen nun Süddeutsche Wohnen GmbH (Südewo). Im August informierte die Firma die Stadt, dass sie aufgrund einer Auflage der Bundesaufsicht für das Finanzwesen (Bafin) keine alleinigen Dienstleistungen erbringen dürfe, sondern wenn, dann Eigentümer werden muss und den Vertrag zum 31. Dezember kündigen muss.
“Das ist ein kompliziertes Geschäft, der Zeitdruck ist enorm”, sagt OB Heiner Bernhard und guckt jetzt sehr ernst. Vor allem, weil die Stadt weiterhin bei den Mieterbenennungen und der Miethöhe mitreden will: “Die Konsequenz ist klar: Je länger wir Einfluss nehmen wollen, umso geringer wird der Verkaufserlös sein. Das ist klar.”
Geschäft vs. bezahlbarer Wohnraum
Also aus der Traum von hohen unerwarteten Zuflüssen an die Stadtkasse. Es geht um ca. 18,4 Hektar Gebiet mit einer Gesamtwohnfläche von rund 12.000 Quadratmetern. Die Bodenfläche hat geschätzt einen Wert von 5,8 Millionen Euro. Die Gebäude wurden für umgerechnet rund 4 Millionen Euro errichtet. Also ein Gesamtwert von 10 Millionen Euro. Doch ein solcher Erlös scheint nicht realisierbar – schon gar nicht auf Basis niedriger Mieten und Mitsprache bei der Mieterzuteilung.
Die Südewo erscheint nicht als der geeignete Partner: Das Unternehmen ist seinen Besitzern, Fonds und Pensionskassen, zur Rendite verpflichtet. Doch es ist ein zweiter Bieter am Start, die Familienheim eG, die ihrerseits 2.000 Wohnungen betreut: “Die haben viel Erfahrung, eine gute Mischung und uns signalisiert, dass man sich auf Verpflichtungen einlassen würde”, sagt OB Bernhard.
Hier ergibt sich ein anderes Problem: Nämlich das der Kaufpreishöhe. Im Gegensatz zur Südewo kennt die Familienheim die Objekte nicht und ist erst im November angefragt worden: “Die müssen natürlich über den Daumen schätzen”, sagt OB Bernhard.
Die Südewo kalkuliert nach Rendite, die Familienheim ebenfalls, aber flexibler, die Stadt nach ihren kommunalen und natürlich auch sozialen Verpflichtungen: “Wir brauchen diesen Wohnraum”, sagt Dr. Fetzner. Natürlich könnte die Stadt die Wohnungen auch selbst betreiben: “Aber das können wir nicht leisten.”
Der Hauptausschuss hatte vergangene Woche nach Darstellung der Bürgermeister einstimmig beschlossen, dass bei einer Gleichwertigkeit der Bedingungen der Zuschlag an den höheren Bieter gehen soll: “Das Geld können wir für eine sinnvolle Schuldentilgung gut brauchen”, sagt OB Bernhard.
“Der soziale Aspekt ist wichtiger als der mögliche Erlös.”
Und weiter: “Der soziale Aspekt ist wichtiger als der mögliche Erlös.” Das klingt gut für die Bewohner der 34 Drei- und Einzimmer- sowie 90 Zweizimmer und 50 Dachgeschosswohnungen sowie einer Fünfzimmerwohnung.
Der Käufer kann auf Basis der Durchschnittmiete aktuell mit jährlich rund 650.000 Euro Mieteinnahmen rechnen – hat aber auch die Unterhaltungskosten und anstehende Sanierungen zu tragen sowie die Personalkosten von bislang vier Mitarbeitern, die mit der Verwaltung beschäftigt waren, ein Geschäftsführer plus Assistenz, ein Architekt, ein Hausmeister. Immerhin 60 Prozent des Bestands müssen nach und nach auf Vordermann gebracht werden. Bei 17 Wechseln im Jahr dauert das rechnerisch sieben bis acht Jahre. Aber auch im Außenbereich sind Investitionen zu tätigen, für Wege und Spielplätze, Fassaden, Dächer, Türen und Fenster sowie Malerarbeiten beispielsweise. Entscheidend werden also die Sanierungskosten sein, die nicht so einfach berechnet werden können.
Weil der soziale Aspekt nach Darstellung der Bürgermeister vorrangig ist, scheint die Familienheim der Wunschkandidat zu sein. Mindestens zehn Jahre wünsche man sich Sonderrechte sowie die Umsetzung der bei Verkauf der LBBW-Wohnungen bereinbarten Sozialcharta: Mieter über 60 Jahre beispielsweise dürfen nicht gekündigt werden. Die Südewo hatte angekündigt, dass die Charta für die Wohnungen in Weinheim nicht gelte. Über schrittweise Anpassungen oder bei Neuvermietungen würden zwischen 6,5 und 7,1 Euro verlangt – ein Anstieg um satte 60 Prozent. Zum Vergleich: Der Durchschnittspreis der von der Familienheim gehaltenen Wohnungen liegt bei 5,75 Euro pro Quadratmeter, also 27 Prozent über den aktuellen Durchschnittsmieten in den Mehrfamilienhäusern.
Der Gemeinderat hat nun in seiner morgigen Sitzung die Aufgabe, zwischen der Chance auf einen Erlös in Millionenhöhe oder der Sicherung von sozialem Wohnraum bei weniger Einnahmen zu entscheiden.
Auf der Basis der aktuellen Mieten würde eine Investition von rund vier Millionen Euro Sanierungs- und Modernisierungskosten in rund zehn Jahren zurückverdient sein. Auf Basis von 6,8 Euro pro Quadratmeter bereits in fünf bis sechs Jahren. Danach würde die bare Münze klingen – mit dann fast 20 Prozent Rendite aufs eingesetzte Kapital.
Man darf gespannt sein, welches Verhandlungsgeschick OB Heiner Bernhard aufbringen wird. Alles beim alten zu lassen, wird vermutlich nicht gelingen. Die Frage wird sein, in welcher Höhe die Mieter in der Breslauer und Stettiner Straße zukünftig mehr belastet werden. Ein wenig mehr, deutlich mehr oder viel mehr. Selbst wenn eine geringe Belastung ausgehandelt werden kann, läuft aber sofort die Zeit. Nach vermutlich zehn Jahren hat die Stadt dann keinen Einfluss mehr.
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